Часто жители недовольны качеством работы управляющей организации. В таком случае граждане могут обратиться как с письменной претензией в саму управляющую организацию, так и с жалобой в контролирующие органы (Роспотребнадзор, Госжилинспекцию, Прокуратуру). Если спор не удается разрешить и жители недовольны работой своей управляющей организации, то у них есть возможность её сменить в предусмотренных законом случаях.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут заранее подготовиться к окончанию срока действия договора управления и не пролонгировать его, а заняться процедурой выбора иной управляющей организации.
Также собственники помещений в многоквартирном доме имеют право отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и далее принять решение о смене управляющей организации, например, если управляющая организация не выполняет условий договора управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Очень важно, чтобы факт невыполнения обязательств по договору был зафиксирован: к примеру в отношении управляющей организации применялись административные взыскания, составлялись протоколы, направлялись жалобы, проводились проверки и прочее.
Для начала необходимо провести общее собрание собственников помещений
На повестке голосования решите вопросы о расторжении договора с нынешней управляющей организацией и выборе новой управляющей организации.
Решение общего собрания по данным вопросам принимается большинством голосов от общего количества голосов принимающих участие в собрании собственников помещений. При этом следует учесть, что собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов (ст.44, ст. 45, ст. 46 ЖК РФ).
Далее направьте письмо с уведомлением в управляющую организацию о том, что вы приняли решение о расторжении договора
В течения пяти рабочих дней уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения нужно направить в организацию, ранее управлявшую многоквартирным домом, и в орган государственного жилищного надзора (или орган местного самоуправления) (ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ).
Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, получила уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
В течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений общего пользования, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома вновь выбранной управляющей организации (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
После окончания процедуры расторжения договора вам следует заключить договор с новой управляющей организацией
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником помещения в многоквартирном доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
Договор управления заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы ГИС ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений, обладающие более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее года и не более пяти лет. Собственники вправе изменить или расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (п. 1 ч. 5, ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).